法院： 广东省高级人民法院案号：（2014）粤高法民一提字第60号

　　 原告余佩芬、曾子元系母子关系，被告张璇系原告曾子元前妻，三人均为中国籍香港居民。 

　　 2001年7月31日，张璇与曾子元在香港登记结婚。2001年9月9日，张璇和曾子元与案外人如鸿实业（深圳）有限公司（以下简称如鸿实业公司）签订《深圳某苑楼宇买卖认购书》，约定:曾子元和张璇向如鸿实业公司认购位于深圳市福田区某房产（以下简称“系争房产”）。后曾子元将认购书中张璇的名字变更为其母余佩芬。涉案房产于2003年1月14日办理产权登记，权利人为余佩芬及曾子元，两人各50%产权。 

　　 2007年8月22日，张璇向一审法院起诉要求解除其与曾子元的婚姻关系。一审法院依法作出不予准许离婚的判决后，张璇上诉至深圳市中级人民法院，该院终审维持原判。张璇在香港区域法院提起离婚诉讼，香港区域法院判决曾子元与张璇的婚姻于2009年9月2日解除。2009年9月25日，张璇向一审法院提起离婚后的财产分割诉讼。 

　　 2009年10月30日，张璇向深圳市规划和国土资源委员会下属房地产权登记中心提出房产异议登记申请，称其与曾子元为夫妻，于婚后共同购买了系争房产，但曾子元不协助其办理产权共有份额变更登记，其对曾子元拥有该房产50%产权有异议，申请对曾子元拥有的该房产50%产权进行异议登记，并称一审法院已受理其对曾子元提起的离婚财产纠纷案件。经审查后，产权登记中心将系争房产50%产权作出异议登记。 

　　 2010年1月21日，一审法院以“香港区域法院的判决尚未得到我国内地人民法院认可，析产诉讼的前提条件尚未成就”为由，裁定驳回张璇的起诉。2010年7月16日，深圳市中级人民法院对张璇的上诉作出维持一审裁定。 

　　 2010年1月20日，香港区域法院命令禁止曾子元在未得到张璇的同意下，将涉案房产出让、出售或以其他形式将其业权转让或转移。 

　　 2010年10月28日，香港区域法院命令曾子元向张璇支付人民币15万元以作“清楚了断”，在曾子元支付上述金额后，香港区域法院于2010年1月20日之命令将被撤销。 

　　 2011年2月28日，曾子元通过银行转账方式支付给张璇人民币15万元。 

　　 2010年9月1日，曾子元以张璇并非涉案房产真正物权所有人为由向产权登记中心提出注销异议登记申请。 

　　 2010年9月26日，该中心复函曾子元，称其来信收悉。但依据现有判决，中心不能尚不能注销异议登记。 

　　 曾子元和余佩芬向一审法院提起行政诉讼，要求产权登记中心撤销异议登记。2011年7月6日，一审法院认为张璇与曾子元的婚姻虽经香港区域法院判决于2009元9月2日解除，但该判决尚未通过法律途径得到我国内地人民法院认可。在曾子元不同意更正登记的情况下，张璇对曾子元名下涉案房产的50%份额有权申请异议登记，且上述异议登记在诉讼中已注销，曾子元诉请撤销的对象已不存在，驳回曾子元和余佩芬的诉讼请求。 

　　 余佩芬和曾子元向深圳市中级人民法院提起上诉，该院撤销了一审行政判决，认为产权登记中心作出复函的具体行政行为违法。 

　　 2009年11月11日，余佩芬、曾子元与案外人刘永强签订《深圳市二手房买卖合同》，约定余佩芬、曾子元将涉案某某某苑B座某某房出售给刘永强，转让价款116万元。后产权登记中心以交易房产有异议登记记录，须解除异议登记后才能办理转移登记为由对余佩芬、曾子元、刘永强的申请作退文处理。为此，余佩芬和曾子元支付违约金、中介费等费用共计10万余元。 

　　 2011年5月11日，张璇申请注销了涉案房产的异议登记；2011年6月8日，余佩芬、曾子元将涉案房产转移登记给案外人郑某某。 

　　 2012年2月21日，余佩芬向法院提起本案诉讼，请求张璇就其异议登记的侵权责任，对房屋真正权利人的余佩芬作出损害赔偿，赔偿金额107440元。 

　　经过一审、二审后，广东省高级人民法院认为： 

　　 其一，本案系涉港异议登记不当损害责任纠纷，本质上属于侵害物权纠纷。案涉房屋位于广东省深圳市，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条规定:“不动产物权，适用不动产所在地法律。”故本案应适用内地法律。 

　　 其二，本案争议的焦点问题是张璇申请的异议登记是否造成余佩芬的损失。按照《中华人民共和国物权法》的相关规定，“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。 

　　 不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。 

　　 不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。 

　　 登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。 

　　 异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。” 

　　 依此条规定，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记自动失效。因此，张璇于2009年10月30日向深圳市规划和国土资源委员会下属房地产权登记中心提出房产异议登记申请，但并未在异议登记之日起十五日内对登记权利人余佩芬、曾子元提起诉讼，依法该异议登记于2009年11月14日已经自动失效。2009年12月3日，深圳市产权登记中心以交易房产有异议登记记录，须解除异议登记后才能办理转移登记为由对余佩芬、曾子元、刘永强的申请作退文处理，此系登记机构对法律理解错误所导致。因此，即使余佩芬的损失与张璇已经失效的异议登记申请没有因果关系。 

　　【实务指引】一般来讲，不动产登记簿记载的物权与实际的不动产物权是相一致的，但也存在登记簿记载的物权与真实权利不相符合的可能性，这种登记簿记载的物权与实际权利不相符合的登记错误可能损害不动产真实物权人的权利。 

　　    不动产异议登记是不动产利害关系人质疑不动产登记簿记载事项的正确性而向登记机关提出的异议登记，为此异议登记申请人在进行异议登记之后必须在十五日内针对登记权利人提起诉讼，以解决申请人与登记权利人之间的权属争议。申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记自动失效。对此，产权登记中心工作人员和房屋产权人应该正确理解、运用。