基本情况

　　A小区位于山东省日照市经济技术开发区，分一、二、三期用地。其中，一期用地65亩，1993年批复，土地使用权类型为划拨，土地用途为办公，实际现状为住宅楼。二期用地87亩，其中，科研用地面积27亩（地上建筑物实为住宅楼）；写字楼用地面积29亩（其中6亩无用地批准手续），出让年限为50年，地上建筑物实为住宅及商业；生活楼用地面积24亩（其中5亩无用地批准手续），出让年限为70年；办公用地面积7亩，出让年限50年。该小区土地批准用途与实际用途严重不符，各类用地相互交错，且出让年限不一，部分土地没有用地批准手续，部分住宅楼已办理房产证，均未办理土地分户登记。统一登记后，由于用地手续不完善、用途变更等原因，无法办理不动产转移登记。 

　　解决办法 

　　2016年9月，日照市不动产登记机构会同规划等有关部门，本着尊重历史、依法规范、分类处理的原则，对于上述问题专题研究，提出具体处理建议并报市政府批准。根据市政府批复，具体措施为：（1）由规划部门按照目前小区开发的实际状况，重新出具规划用途、容积率等规划指标，提出处理意见；（2）有关部门对项目中的违法问题进行处理；（3）在规划、土地等手续完善及相关税费缴纳后，由不动产登记机构根据申请办理不动产登记。目前，A小区有关手续已经完善，不动产登记工作顺利开展。 

　　经验总结 

　　不动产登记中的很多复杂疑难问题时间跨度大，涉及不同时期、不同部门、不同的办理依据，处理难度大。日照市解决此类问题的经验，一是以政府主导为前提，即不动产登记疑难问题的解决只有在市政府统一协调和领导下，才能顺利开展；二是以依法办理为根本，对于有法律明确规定的，就应在法律框架内研究解决办法，完善土地手续、变更土地用途、补缴土地出让金等，做到依据充分、程序合法；三是以部门合力为保证，建立并落实不动产登记疑难问题集体研究会商制度，国土、规划、住建等政府职能部门，积极沟通协调、通力合作。