基本情况

　　四川省成都市某物业开发公司以出让方式取得一宗国有建设用地使用权，并办理了土地登记。2000年1月，物业开发公司与工商银行签订最高额抵押合同后办理了抵押权登记。由于债权转让，2013年6月，四川某投资有限公司取得上述项目开发权，但未申请办理建设用地抵押权的转移登记或注销登记。项目竣工后，通过规划验收并办理了房屋所有权首次登记。2004年至今，成都市中级人民法院对该宗地多次查封，对项目中未销售的房屋也进行了查封，对部分房屋进行了司法拍卖。业主通过购买或者司法拍卖方式取得商品房后，部分办理了房屋所有权转移登记，但均未办理国有土地使用权转移登记手续。2016年年底，该小区671户业主申请办理不动产登记，登记机构审核中发现小区所在宗地尚处于查封状态，小区业主办理不动产登记受阻引起纠纷。 

　　解决办法 

　　成都市不动产登记机构查清了该项目情况后，对上述问题进行了专题研究。针对不动产统一登记后出现的各类实务问题，于2017年1月出台了《成都市不动产登记实务问题处理意见》，对上述问题提出以下处理意见：2016年11月23日前，宗地被查封，地上房屋已经转移给第三人或已经预售给第三人并办理了备案、预告登记的，由房屋权利人或购房人先向查封机关提出执行异议，由查封机关解除该房屋所占范围内土地使用权的查封后，不动产登记机构受理申请。同时，市不动产登记机构与查封法院主动进行沟通协调。2017年3月，成都市中级人民法院书面函复，明确该项目已办理房屋所有权证的房屋所对应土地使用权不在查封范围内。目前，该项目不在查封范围内的房屋均能办理不动产登记。 

　　经验总结 

　　由于不动产统一登记之前，房屋、土地登记机构各自独立，相关信息未互通共享，导致宗地土地使用权处于抵押、查封等限制情况下，宗地内分户房屋所有权仍然进行了转移登记。统一登记后，按法律规定应由查封机关解除该不动产所占范围内的土地使用权查封后，再由不动产登记机构受理不动产登记申请。但这容易造成权利人的不理解，登记机构面临着巨大压力。 

　　成都市解决此问题的经验是：除了有针对性地解决个案外，积极主动与人民法院协商，以解决群众实际困难、保护权利人合法权益为出发点，对该类问题共同议定工作机制，对人民法院送达查封不动产的法律文书前，权利人已取得分户房屋所有权证或土地使用证，或者已办理预告登记的不动产对应的土地使用权，不在查封范围内，权利人可以直接向不动产登记机构申请办理不动产登记，解决了分散登记时期遗留下来的因宗地查封而导致的无法办理不动产登记问题。