基本情况 

　　2006年12月，安徽省石台县某房地产开发有限公司以拍卖方式取得一宗地，面积538平方米，出让价款226万元，出让容积率为2.8，规划建设一幢商住楼。2007年6月，该公司取得土地后经县住建委批准办理工程规划许可证，规划建筑面积1500平方米。2008年7月，该项目通过县住建委组织的竣工验收，竣工验收备案表中的总建筑面积为2300平方米，同时原工程规划许可证上在加盖住建委公章的情况下增加建筑面积800平方米（其中600平方米为地下一层和顶层阁楼，200平方米为超建），容积率达4.3。该公司后将建成的2300平方米住宅、商业店面全部对外销售，房管局陆续为购房户办理了房产登记。由于住建局后续同意增加容积率和800平方米规划建筑面积未告知县国土局，故县国土局依据出让合同规定对销售的1500平方米房产所涉及土地进行分摊到户并进行发证，导致新增的原不在对外销售范围内的顶层阁楼、地下一层和超建部分在销售并办理房产证后，无法进行土地分摊。 

　　解决办法 

　　石台县不动产登记机构发现上述问题后，仔细核查历史情况，形成问题处理报告后，经县国土局机关会审形式研究拟定了处理意见和建议，并报县政府批复同意后予以实施。具体处理措施如下：鉴于该宗地规划建筑面积已经县住建委批准同意增加，并办理了所销售的2300平方米房产的房产证，已取得房产证的权利人应取得相应的土地使用权，按总建筑面积2300平方米对宗地重新进行分摊；对于开发商改变容积率欠缴出让金等违法问题，由有关部门予以追缴和处罚。不动产登记机构根据上述处理意见组织地籍测绘部门重新计算分摊结果，并予以更正予以公告。根据“不变不换”的原则，在办理产权转移登记等后续的不动产登记时，不动产登记机构向权利人出示国土局报告及县政府批复文件，按新分摊的土地面积进行登记发证。 

　　经验总结 

　　在不动产登记中实施土地分摊的地区，因规划调整导致同一项目中房屋权利人土地分摊面积标准不一致的情况时有发生。石台县解决此问题的经验是，通过县政府出台文件，作为处理历史遗留问题的标准；以方便群众办事为出发点，按照“不变不换”原则，在发生权利转移等情况时再予以更正。